Służebność to ograniczone prawo rzeczowe, któremu poświęcono w kodeksie cywilnym cały dział III.

Kodeks cywilny rozróżnia 3 rodzaje służebności:

• służebności gruntowe,

• służebności osobiste,

• służebność przesyłu.

Służebność a ograniczone prawa rzeczowe

„Ograniczone prawa rzeczowe zapewniają uprawnionemu tylko pewien zakres uprawnień względem danej rzeczy. Służebność to jedno z nich. Poza służebnością, innymi ograniczonymi prawami rzeczowymi są: użytkowanie, zastaw, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, hipoteka” – wyjaśnia ekspert z https://www.aasadlabiznesu.pl/

Służebność gruntowa

Istota służebności gruntowej została opisana w artykule 285 k.c. W myśl tego przepisu nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości. Polega to na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może w określonym zakresie korzystać z nieruchomości obciążonej a właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w pewnym zakresie, czyli jego prawo własności zostaje ograniczone i nie może wykorzystywać części uprawnień, które wynikają z treści prawa własności.

Przykładami służebności gruntowej jest służebność: przechodu, pobierania wody ze studni, światła (niesadzenia wysokich drzew w okolicy, tzw. służebność bierna), prawo przepędu bydła, oparcia budynku o budynek itp.

Służebność gruntowa drogi koniecznej

Najczęstszą formą służebności gruntowej jest służebność drogi koniecznej. Może się zdarzyć tak, że właściciel nieruchomości nie będzie miał dostępu do drogi publicznej ze swojej działki. Wówczas może żądać od właściciela nieruchomości sąsiedniej odpłatnego ustanowienia służebności drogowej.

Wysokość wynagrodzenia ustala sąd zasięgając opinii biegłego. Aby ustanowić służebność, najpierw należy wyznaczyć drogę konieczną. Wyznacza się ją biorąc pod uwagę jak najmniejsze obciążenie nieruchomości, przez którą będzie droga konieczna przechodzić.

Służebność osobista

Zgodnie z art. 296 k.c. nieruchomość można obciążyć na rzecz oznaczonej osoby fizycznej prawem, którego treść odpowiada treści służebności gruntowej (służebność osobista). Jak sama nazwa wskazuje, ten rodzaj służebności jest ściśle związany z osobą. Jak w przypadku nieruchomości gruntowej, prawo otrzymywał grunt, tutaj to samo prawo może otrzymać osoba. Oznacza to, że służebność drogi można przypisać konkretnej osobie. Służebności osobistej nie można zbyć. To prawo związane tylko z osoba, na której rzecz zostało ustanowione i wygasa ze śmiercią tej osoby (nie można przenieść go na kogoś innego).

Służebność mieszkania

Najczęściej spotykaną formą służebności osobistej jest służebność mieszania.

Służebność ta daje prawo do dożywotniego zamieszkiwania. Warto uregulować te kwestie w umowie, ale nawet w przypadku jej braku, przyjmuje się, że osoba mająca służebność mieszkaniową może przyjąć do tego mieszkania także małżonka i małoletnie dzieci. Prawo nie wyklucza tu przebywania również innych osób, pod warunkiem, że są utrzymywane przez osobę korzystającą z prawa lub są jej potrzebne do prowadzenia gospodarstwa domowego.

Służebność przesyłu

Jest to w porównaniu do poprzednich, najnowszy rodzaj służebności. Dzięki niej nieruchomość można obciążyć na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować lub którego własność stanowią określone urządzenia przesyłowe, prawem polegającym na tym, że przedsiębiorca może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń.

Ustawodawca ma tu na myśli tylko takie przedsiębiorstwo, które przesyła płyny, parę wodną, gaz, prąd i inne sygnały (np. telekomunikacyjne). Warto podkreślić, że tu służebność jest związana z samym przedsiębiorstwem i wygasa najpóźniej w momencie jego likwidacji.

Ustanowienie służebności – jak wygląda?

Sposoby powstania służebności obrazuje poniższa tabela

Wygaśnięcie służebności

Prawo przewiduje różne sytuacje, w których dochodzi do zakończenia służebności:

• upływ terminu, na który umowa została zawarta,

• gdy służebność utraciła swoje znaczenie,

• gdy służebność na skutek zmiany sytuacji jest już uciążliwa, a nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej,

• niewykonywanie prawa przez 10 lat,

• śmierć osoby uprawnionej do służebności osobistej,

• gdy osoba posiadająca służebność stała się właścicielem nieruchomości obciążonej.

Czy służebność jest dziedziczna?

„Służebność osobista, jak wcześniej wspomniano, jest prawem niezbywalnym i nawet po śmierci danej osoby, nie jest dziedziczona. Zatem nie można nabyć służebności osobistej poprzez przyjęcie spadku. Inaczej wygląda sytuacja z służebnością gruntową. Jest ona związana z gruntem, a nie osobą i jeśli po śmierci danej osoby, dana nieruchomość wejdzie do masy spadkowej, to wraz ze wszystkimi prawami, a także ograniczonymi prawami rzeczowymi, jak też służebności gruntowe” – tłumaczy analityk finansowy z Aasa dla Biznesu, firmy oferującej pożyczki na start i rozwój działalności.

Z regulacjami dotyczącymi służebności warto zapoznać się przed zakupem nieruchomości,  bowiem może ona w znaczący sposób ograniczyć nasze prawo własności. Nawet jeżeli nie będzie to bardzo dotkliwe, lepiej wiedzieć o takich kwestiach. Dodatkowo w sytuacjach problemowych, lepiej uregulować umownie z sąsiadem służebności i zagwarantować sobie sąsiedzki spokój.